2020年7月20日，國(guó)家發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

《意見(jiàn)》提出在2020年新開(kāi)工的舊改項(xiàng)目3.9萬(wàn)個(gè)，涉及700萬(wàn)戶居民；到2022年舊改的整體制度框架和體系基本形成；到“十四五”期末，也就是2025年力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

舊改，也就是舊城改造，說(shuō)白了就是對(duì)2000年以前建成的小區(qū)局部性改造。

2000年以前的小區(qū)，距離如今也已經(jīng)有了20年以上房齡了，這些小區(qū)很多都存在沒(méi)有配置地下停車場(chǎng)、也沒(méi)有電梯、公共區(qū)域陳舊、配套也不完善等問(wèn)題。

這類房子基本上居住起來(lái)舒適性很差，但是在中國(guó)，住宅的產(chǎn)權(quán)往往有70年，基本的樓房安全性也還可以，因此經(jīng)過(guò)改造就可以提升居住舒適性。

對(duì)于這一輪的舊改項(xiàng)目，主要包括基礎(chǔ)類、完善類和提升類。

基礎(chǔ)類主要就是改造基礎(chǔ)設(shè)施和公共部分的維修，比如說(shuō)改善供水排水、煤氣管道、通信基礎(chǔ)設(shè)施架設(shè)等以及外墻、樓梯、屋面等公共區(qū)域的修繕。

完善類主要是配套設(shè)施的建設(shè)、節(jié)能改造和加裝電梯等，比如說(shuō)拆除小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)、有條件的小區(qū)加裝電梯、建設(shè)停車庫(kù)、加裝休閑設(shè)施等。

提升類主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，比如說(shuō)建設(shè)周邊的服務(wù)社區(qū)、建設(shè)幼兒園等教育設(shè)施、以及養(yǎng)老助餐等生活便民綜合服務(wù)站建設(shè)等

可見(jiàn)老舊小區(qū)的改造并不是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)小區(qū)的具體情況針對(duì)性改造，主要是提升這些老舊小區(qū)的居住舒適性和便利性等。

舊改的費(fèi)用支出由中央財(cái)政資金重點(diǎn)支持，在《意見(jiàn)》中國(guó)家強(qiáng)調(diào)，要加大政府支持力度，將舊改納入保障性安居工程，中央給予資金補(bǔ)助。整體而言，舊改的資金是由財(cái)政資金、居民和社會(huì)資本共同埋單。

這對(duì)于老舊小區(qū)居民而言，有人歡喜有人愁。

歡喜主要來(lái)源于政府出錢出力，幫助老舊小區(qū)改善環(huán)境和配套等，提升居住舒適性；而憂愁則來(lái)源于這相當(dāng)于斷絕了部分老舊小區(qū)“棚改”的機(jī)會(huì)。

曾經(jīng)，對(duì)于老舊小區(qū)，國(guó)家采用的是棚改的方式，也就是把老小區(qū)拆了建設(shè)新的樓盤。

這波操作也就相當(dāng)于老舊小區(qū)的業(yè)主免費(fèi)換新，棚改貨幣化的操作模式更是讓很多業(yè)主獲得了大量的購(gòu)房資金。

所以在最近幾年很多老舊小區(qū)的業(yè)主都是盼著棚改。

不過(guò)，棚改在火爆了幾年之后，問(wèn)題也暴露了，比如說(shuō)推高了城市的整體房?jī)r(jià)，特別是很多三四線城市。

因此國(guó)家逐漸減少棚改項(xiàng)目，最近3年基本上處于攻堅(jiān)收尾階段，隨即而來(lái)的是舊改。

舊改和棚改存在質(zhì)的區(qū)別，棚改是拆舊建新，很多時(shí)候房?jī)r(jià)可以隨著新房建立而大幅度提升。

舊改則相當(dāng)于小修小補(bǔ)，就算提升了居住舒適性，其投資價(jià)值依舊很難大幅度提升。

比如說(shuō)，20年前的房子，就算是配套有所改善，但是出售的時(shí)候房?jī)r(jià)依舊會(huì)因?yàn)榉魁g被大打折扣。

除非是因?yàn)榉浅傂缘膬?yōu)點(diǎn)，比如說(shuō)區(qū)位非常中心，上班方便，或者是對(duì)某個(gè)學(xué)校的剛性需求，否則20年以上的房子，很多家庭都不愿意接手。

實(shí)際上隨著“多校劃片”入學(xué)政策的逐漸推廣，學(xué)位不再是一個(gè)蘿卜一個(gè)坑，這也大大削弱了老破小區(qū)的價(jià)值。

未來(lái)長(zhǎng)期而言，購(gòu)房的主力會(huì)集中在居住生活和教育需求的家庭。

如果沒(méi)有硬性的學(xué)位優(yōu)勢(shì)，又見(jiàn)不到被拆遷的可能，那么老破小區(qū)也就沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)了。

最后提醒一下，就算是剛需，買房的時(shí)候也要考慮房產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值，不要祈求買了老房子等拆遷獲利，這種做法很容易把資金套進(jìn)老舊小區(qū)。

以后國(guó)家會(huì)將工作的重點(diǎn)放在小區(qū)的小修小改，而不是大拆大建。想要購(gòu)買老破小的家庭下決定前千萬(wàn)要慎重，老破大則建議不要碰。

另外如果你擁有房產(chǎn)，那么最好是持有房產(chǎn)不超過(guò)10年，10年以上的房產(chǎn)房?jī)r(jià)漲幅會(huì)跑得相對(duì)慢，也比次新房更難找到接手的下家。